문) 저는 광주 북구에 있는 상가를 임차하여 안경점을 운영하여 오고 있습니다. 

저는 2017년 6월부터 2022년 5월말까지 임대차계약을 하였고 임대차기간 만료를 앞두고 있습니다. 저는 새로운 임차인을 구해 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 주선하였습니다. 

그런데 임대인은 새로운 임차인과 임대차 협의를 하면서 특약사항으로 임대차계약서에 철거 및 재건축 계획을 반영하겠다고 합니다. 

결국 새로운 임차인과 임대인의 임대차계약은 결렬되었고, 임대인은 신규계약서에 철거 및 재건축 계획을 반영하겠다고 한 것일 뿐 신규계약의 체결을 거절한 사실이 없으므로 자신에게는 책임이 없다고 주장하고 있습니다. 저는 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있나요.

답) 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다고 규정하고, 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있으며, 제1항 단서에 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다.

제10조는 계약갱신요구권 규정으로 제10조 제1항 단서 제7호는 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우를 규정하고 있습니다.

따라서 임차인으로서는 임대차계약서에 철거 및 재건축 계획이 특약사항으로 반영이 된다면 임차인은 추후 임대차기간이 만료되었을 때 계약갱신요구를 거절당하거나 권리금 상당의 손해배상 청구를 할 수 없게 됩니다. 따라서 임차인은 특약사항에 이러한 조건이 반영되는 것을 꺼려할 수밖에 없습니다. 

서울중앙지방법원은 임차인의 계약갱신요구권 거절의 정당한 사유는 임대인이 증명하여야 한다고 판시하면서 "임차인의 계약갱신요구권은 '차임과 보증금'외에는 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약의 갱신을 요구하는 것이다. 따라서 임대인이 주장하는 '건물의 재건축 예정 사실'은 임차인의 동의가 없는 이상 갱신계약서 또는 신규계약서에 반영할 수 없고, 임차인에게 그와 같이 요구하는 것을 제15조의 입법취지에 위반되어 허용될 수 없다. 그럼에도 임대인이 소유권을 취득한 날부터 임차인 및 신규임차인에게 '건물의 재건축 예정 사실'을 갱신계약서 또는 신규계약서에 반영하겠다고 말하였고, 이로써 임차인 또는 신규임차인으로 하여금 갱신계약 또는 신규계약의 체결을 주저하게 하였으며, 이는 곧 정당한 사유없이 원고의 계약갱신요구를 거절한 것이나 다름없는 것으로서 임차인의 권리금 회수를 방해 한 것이다."고 판시하였습니다. 

따라서 귀하는 임대인의 방해행위로 신규임차인으로부터 권리금을 지급받지 못하게 되었으므로 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.