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문) 저는 광주 북구에 있는 상가를 임차하여 안경점을 운영하여 오고 있습니다.
저는 2017년 6월부터 2022년 5월말까지 임대차계약을 하였고 임대차기간 만료를 앞두고 있습니다. 저는 새로운 임차인을 구해 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 주선하였습니다.
그런데 임대인은 새로운 임차인과 임대차 협의를 하면서 특약사항으로 임대차계약서에 철거 및 재건축 계획을 반영하겠다고 합니다.
결국 새로운 임차인과 임대인의 임대차계약은 결렬되었고, 임대인은 신규계약서에 철거 및 재건축 계획을 반영하겠다고 한 것일 뿐 신규계약의 체결을 거절한 사실이 없으므로 자신에게는 책임이 없다고 주장하고 있습니다. 저는 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있나요.
답) 상가임대차법 제10조의4 제1항은 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다고 규정하고, 제3항은 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다고 규정하고 있으며, 제1항 단서에 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다.
제10조는 계약갱신요구권 규정으로 제10조 제1항 단서 제7호는 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우를 규정하고 있습니다.
따라서 임차인으로서는 임대차계약서에 철거 및 재건축 계획이 특약사항으로 반영이 된다면 임차인은 추후 임대차기간이 만료되었을 때 계약갱신요구를 거절당하거나 권리금 상당의 손해배상 청구를 할 수 없게 됩니다. 따라서 임차인은 특약사항에 이러한 조건이 반영되는 것을 꺼려할 수밖에 없습니다.
서울중앙지방법원은 임차인의 계약갱신요구권 거절의 정당한 사유는 임대인이 증명하여야 한다고 판시하면서 "임차인의 계약갱신요구권은 '차임과 보증금'외에는 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차계약의 갱신을 요구하는 것이다. 따라서 임대인이 주장하는 '건물의 재건축 예정 사실'은 임차인의 동의가 없는 이상 갱신계약서 또는 신규계약서에 반영할 수 없고, 임차인에게 그와 같이 요구하는 것을 제15조의 입법취지에 위반되어 허용될 수 없다. 그럼에도 임대인이 소유권을 취득한 날부터 임차인 및 신규임차인에게 '건물의 재건축 예정 사실'을 갱신계약서 또는 신규계약서에 반영하겠다고 말하였고, 이로써 임차인 또는 신규임차인으로 하여금 갱신계약 또는 신규계약의 체결을 주저하게 하였으며, 이는 곧 정당한 사유없이 원고의 계약갱신요구를 거절한 것이나 다름없는 것으로서 임차인의 권리금 회수를 방해 한 것이다."고 판시하였습니다.
따라서 귀하는 임대인의 방해행위로 신규임차인으로부터 권리금을 지급받지 못하게 되었으므로 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다.

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[Q&A] 월세를 과도하게 올리면 권리금을 청구할 수 있나요 문) 저는 보증금 50,000,000원, 월세 200만원에 상가건물을 임차하여 5년동안 식당을 운영해 왔습니다. 저는 임대차기간이 만료되어 새로운 임차인을 구해 권리금을 받고 식당을 넘기려고 합니다. 저는 새로운 임차인과 1억원의 권리금 계약을 체결하고 임대인에게 새로운 임차인을 주선해 주었습니다. 그런데 임대인이 새로운 임차인에게 보증금 50,000,000원에 월세 300만원을 요구하였고 새로운 임차인은 월세 300만원을 감당하기는 어려다고 하여 계약이 결렬되었습니다. 저는 새로운 임차인으로부터 권리금을 지급받을 수 없게 되었는데 임대인을 상대로 권리금을 요구할 수 있나요.답) 2015년 5월 13일 상가임대차법이 개정되면서 임차인의 권리금 회수 청구권이 도입이 되었습니다. 임차인이 임대인에게 권리금 상당의 손해배상을 청구하기 위해서는 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하고 임대인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하는 방해행위가 있어야 합니다. 상가임대차법은 임대인의 방해행위 중 하나로 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위를 규정하고 있습니다.상가임대차법은 “현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위”라고 규정하고 있습니다. 즉 “고액”의 차임과 보증금을 요구하는 행위는 방해행위가 아니나 “현저히” 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위는 방해행위라고 규정하고 있는 것입니다. 고액이 어느 정도인지도 불분명한 상황에서 “현저히” 고액이라고 규정하여 이를 판단하기가 쉽지 않습니다. 상가임대차법의 입법취지를 고려하면 신규임차인과의 계약체결을 거절할 목적으로 주변 시세보다 많은 금액을 올렸다면 방해행위로 볼 수 있을 것입니다. 다만 최근 법원의 판결은 어느 정도의 차임 증액은 방해행위로 보지 않는 경향을 보이고 있습니다. 울산지방법원은 임차보증금 5,000만원, 월차임 190만에서 임차보증금 8,000만원 월차임 429만원을 신규임차인에게 제시한 사건에서 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위에 해당한다고 단정할 수 없다고 판단하였고, 서울남부지방법원은 8년의 기간 동안 월차임이 인상되지 않은채 220만원으로 계속 동결해 왔고, 상가임대차법에 따르면 차임이 매년 5%씩 8년동안 증액될 수 있었던 점을 고려하면 기존의 월차임 220만원보다 약 20~30% 증액된 275만 또는 295만원은 방해행위가 아니라고 판단하였습니다. 수원지방법원 안양지원은 기존 임대차보증금 1,000만원, 차임 월 80만원에서 임대차보증금 2,000만원, 차임 월 200만원으로 증액한 사건에서 주변 시세가 많이 올랐고, 2010년 이래로 차임을 70만원에서 80만원으로 10만원만 증액하였는 바, 현저히 고액이라 볼 수 없다고 판단하였습니다. 반면, 서울중앙지방법원은 감정결과에 따르면 임대차보증금이 2억 원일 경우 적정 차임은 월 6,841,353원이고, 임대차보증금이 5,000만 원일 경우 적정차임은 7,685,103원인 사실을 인정할 수 있는바, 임대인이 임대차보증금 2억 원, 월차임 2,000만원을 요구한 것은 감정에 따른임대차보증금이 2억원일 경우의 적정차임 월 6,841,353원의 약 3배에 이르는 것으로 현저히 고액의 차임 내지 보증금이라고 볼 수 있다고 판단하였습니다.따라서 귀하의 경우 임대인이 임대료를 인상함에 따라 새로운 임차인과의 계약이 결렬되었으므로 임대인이 월세 300원을 요구한 것이 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위임을 입증하여야 임대인으로부터 권리금 상당의 손해배상을 받을 수 있을 것입니다.부동산 전문 변호사 김덕은
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