문) 저는 광주 서구에 오피스텔을 하나 가지고 있습니다.

저는 임차인과 보증금 500만원, 차임 월 50만원에 오피스텔 임대차계약을 체결하였습니다.

임차인은 계약금으로 50만원을 입금하고 저에게 오피스텔 청소를 위해 번호키 비밀번호를 알려달라고 하여 알려주었습니다.

보증금에 대한 잔금납부일이 되었는데 임차인은 잔금을 납부하지 않았고, 저는 뒤늦게 임차인이 오피스텔로 이사를 하고 번호키까지 바꾼 것을 알게 되었습니다.

저는 임차인과 원만한 해결을 위해 약속된 보증금을 납부하고, 보증금을 납부하지 못하면 오피스텔을 비워 달라고 하였으나 임차인은 모두 거부하고 있습니다.

저는 임차인을 주거침입으로 고소하였으나 제 오피스텔을 임차인으로부터 돌려받지 못하고 있습니다.

임차인을 상대로 명도소송을 제기할 경우 상당한 시간이 소요된다고 하는데 저는 임차인을 상대로 어떤 조치를 취해야 할까요.

답) 임차인의 귀책사유를 이유로 임대차계약을 해지하고 부동산의 인도를 구할 때 부동산인도소송을 제기하는 것이 원칙입니다.

그러나 이러한 소송절차를 통하는 것은 상당한 시일이 소요가 됩니다. 일반적으로 부동산명도소송의 경우 7~9개월 정도 소요되는 것이 일반적이고, 1년이상 기일이 소요되는 경우도 있습니다.

귀하의 경우도 임차인이 의도적으로 법원의 서류를 받지 않고 소송을 지연시키는 경우 예상보다 오랜 시간이 소요될 수 있습니다. 

이러한 경우에는 부동산인도를 구하는 인도단행 가처분을 고려해 볼 필요가 있습니다.

인도단행가처분을 제기하면 인도소송에 비해 속히 인도를 밟을 수가 있습니다.

다만 인도단행가처분은 극히 예외적인 경우에만 가능한 절차이므로 절차 선택에 있어 신중을 기할 필요는 있습니다.

법원은 인도를 구하는 단행가처분은 시급을 요하는 극히 예외적인 경우에만 까다롭게 인정을 하고 있습니다.

법원은 가처분의 요건인 “보전의 필요성”을 엄격하게 판단하고 있는 것입니다. 즉, 가처분신청인이 인도를 주장하는 원인이 명백할 뿐 아니라, 가처분을 속히 받아들이지 않으면 회복할 수 없는 엄청난 손해가 발생하는 경우에만 국한하여 인정을 하고 있는 것입니다.

법원이 이와 같이 가처분의 요건을 엄격하게 판단하고 있는 이유는 인도단행가처분을 인용해서 신속하게 부동산인도를 집행하여 버린 이후에는 이후 본 재판에서 점유자가 주장할 수 있는 유익비, 필요비, 부속물매수청구권 등이 존재하는 사정이 밝혀진다고 하더라도, 이미 인도가 되어버리고 현상보존이 되지 않은 상황에서는 예전으로 돌아가 점유를 회복할 방법은 없게 되고, 점유자의 이와 같은 각종 권리들에 대해서도 제대로 심리할 방법이 없는 상황이 발생할 수도 있기 때문입니다. 

법원에서 인도단행가처분의 보전의 필요성을 인정하는 대표적인 예로는 ① 점유자에 대한 명도집행 이후 재침입한 경우, ② 소수세대의 인도거부로 인해 재건축사업이 지연되는 경우, ③ 인도와 관련된 분쟁 중에 합의가 이루어져서 합의금이 지급된 후에도 인도를 거부하고 있는 경우 등이 있습니다.

그러나 이러한 경우에도 점유자의 항변사유에 따라 인도의무 존부가 의심된다면 인도단행가처분이 어려울 수 있습니다. 

귀하의 경우 오피스텔 임대차계약을 체결한 임차인은 보증금을 납부하지도 않았고, 귀하의 동의도 없이 일방적으로 오피스텔을 무단점유하고 있습니다.

또한 이를 인도소송을 통해 해결하고자 할 경우 귀하는 오피스텔을 인도받을 때까지 월세 상당액을 손해 볼 위험성도 크다 할 것입니다. 따라서 귀하는 부동산인도가처분 절차를 통해서 임차인으로부터 오피스텔을 인도받는 방법을 고려해 봐야 할 것입니다.