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[Q&A] 임대인으로부터 권리금을 얼마나 받을 수 있나요

입력 2022.04.26. 09:19 댓글 0개
이미지투데이 제공

문) 저는 광주 광산구에 있는 상가를 임차하여 키즈카페를 운영하고 있습니다.

임대인은 임대차기간 만료일이 다가오자 임대차계약을 갱신하지 않겠다며 임차건물의 명도를 요구하고 있습니다.

저는 키즈카페를 인수할 임차인을 구해 2억원의 권리금계약을 체결하였습니다. 그러나 임대인은 새로운 임차인과 임대차협의를 하지 않고 무조건 명도만을 요구하였고 결국 저는 권리금을 받을 수 없게 되었습니다.

저는 임대인에게 권리금 2억원을 받을 수 있나요.

답) 상가임대차법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있습니다. 임차인이 신규임차인을 주선하여 권리금을 받으려고 하였으나 임대인이 정당한 사유없이 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거부하면 임차인은 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있는 것입니다.

따라서 귀하의 경우 임대인이 귀하에게 명도를 요구하면서 정당한 사유없이 신규임차인과의 협의를 거부하였으므로 귀하는 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있는 것입니다.  

이때 귀하가 임대인에게 청구할 수 있는 권리금 상당의 손해배상액에 대하여 상가임대차법은 ‘신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금’과 ‘임대차 종료 당시의 권리금’ 중 낮은 금액을 넘지 못한다고 정하고 있습니다.

따라서 대부분의 경우 법원에서 감정한 권리금이 기준이 되는 경우가 일반적입니다.

법원의 권리금 감정은 유형재산평가액과 무형재산평가액으로 감정이 됩니다. 유형재산평가액 중 영업시설 부분은 임차인이 쉽게 수거해 갈 수 있는 동산이라면 여전히 임차인에게 소유권이 남아있고 손해가 있다고 볼 수 없으므로 이는 권리금에서 공제가 됩니다.

또한 법원은 공평의 원리에 따라 여러 가지 사정을 고려하여 권리금 상당의 손해액을 감경하고 있습니다.

서울중앙지방법원은 임대인이 계약의 종료과정에서 보였던 태도, 임차인이 적극적으로 신규임차인을 주선하려는 노력을 다하지 않은 것으로 보이는 점, 원고의 장부상 영업실적이 저조하여 실제 위 감정결과상의 금액대로 권리금 계약이 체결되었으리라고 단정하기 어려운 점 등을 고려하여 손해의 범위를 85%로 제한하였고, 약국 권리금과 관련하여 임차인이 임대차계약 체결당시 별도 권리금을 지불하지 않았던 점, 권리금 조항이 신설된 2015년 5월전에 임대차계약을 체결한 점을 고려하여 손해의 범위를 50%로 제한하기도 하였습니다.

서울고등법원은 임차인이 00여대 앞으로서 역세권에 위치한 부동산에서 약 7년 동안 고시원을 운영하면서 영업이익을 얻은 점, 권리금은 임차인의 영업활동으로 인한 것과 임대차목적물의 장소적 이익과 관련된 것으로 구분할 수 있는데 임대차목적물의 장소적 이익은 임차인이 영업과정에서 형성하였다고 보기는 어려운 점 등을 고려하면 임대인의 배상하여야 손해의 범위를 50%로 제한함이 타당하다고 판시하기도 하였습니다.

따라서 귀하가 임대인을 상대로 받은 수 있는 권리금 상당의 손해배상액은 ‘신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금’과 ‘임대차 종료 당시의 법원에서 감정한 권리금’중 낮은 금액을 기준으로 법원이 여러 사정을 고려하여 감액을 하여 산정을 하게 될 것입니다.

부동전문변호사 김덕은
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