문) 저는 광주 서구에 주상복합 상가건물을 소유하고 있습니다.

저는 제가 소유하고 있는 상가를 임대하였고, 임차인은 상가에 칸막이, 조명 시설 등을 설치한 후 성인콜라텍 영업을 하고 있습니다.

그런데 관할 구청은 건축법상 용도가 판매·근린생활시설인 상가를 무단으로 위락시설인 콜라텍으로 용도변경하여 사용하고 있다는 이유로 저에게 시정명령을 하였습니다.

저는 임차인에게 수차례 칸막이와 천장 조명시설 등을 제거하여 시정명령을 이행하라고 요구하였으나 임차인을 시정하지 않았고, 관할 구청은 저에게 이행강제금까지 부과하였습니다. 무단으로 용도변경을 한 것은 임차인인데 이행강제금을 저에게 부담시키는 것이 적법한가요.

답) 건축법은 건폐율이나 용적률 규정을 무시하거나, 건축법상의 허가 또는 신고를 받지 않고 건축물을 건축한 경우 등의 경우 건축주 등에게 상당한 기간을 정하여 시정명령을 하고 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 아니한 건축주 등에 대하여는 이행강제금을 부과토록 하고 있습니다.(건축법 제80조)

허가권자는 우선적으로 건축주 등에게 시정명령을 하고 나서 시정명령에 응하지 않을 경우 이행강제금을 1년에 2회의 범위내에서 해당 지방자치단체의 조례를 정하는 횟수만큼 시정명령이 이행될 때까지 반복적으로 부과할 수 있습니다.

허가권자가 이행강제금을 부과하는 경우 금액, 부과사유, 납부기한, 수납기관, 이의제기 방법 및 이의제기 기관 등을 구체적으로 밝힌 문서로서 합니다. 

건축법에 따르면 이행강제금의 부과권자는 건축허가권자이고, 이행강제금의 부과대상자는 ‘건축물의 건축주·공사시공자·현장관리인·소유자·관리자 또는 점유자’로 규정을 하고 있습니다. 따라서 귀하의 경우와 같이 임차인이 무단으로 용도를 변경한 경우 임차인이 점유자이므로 임차인에게 이행강제금을 부과하여야 하는 것인지가 문제가 되는 것입니다. 

전주지방법원은 이와 유사한 사건에서 “위반건축물의 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 않은 건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자 또는 점유자에게는 건축법 제80조 제1항 소정의 이행강제금을 부과하도록 규정하고 있는바, 허가권자로서는 무단 용도변경을 한 행위자가 소유자가 아닌 임차인이라 하더라도 그 소유자에게 시정명령을 할 수 있는 것이므로, 시정명령을 받은 소유자인 원고가 시정명령에서 정한 상당한 기한 이내에 이를 시정하지 아니한 이 사건에 있어 원고에게 이행강제금을 부과한 이 사건 처분은 적법하다”고 판시하였습니다.(전주지방법원 2012. 4. 3. 선고 2012구합185 판결)

건축법상 이행강제금의 부과대상자에 대한 또 다른 판결을 소개하면 소유자가 토지를 임대하여 주었는데 토지 임차인이 무단으로 건축을 축조한 경우에 관할 구청이 토지소유자를 ‘관리자 또는 점유자’로 보고 토지소유자에게 이행강제금을 부과한 사건에서 대구고등법원은 “토지 소유자는 건물의 소유자에게 철거를 요구할 권원을 가지고 있고, 건물로 인하여 다소 경제적인 이익을 얻고 있다 할지라도 건축물을 사실상 지배하면서 사용, 관리하는 자를 의미하는 ‘관리자 또는 점유자’로 보기 어려워 이행강제금의 부과대상자는 아니라고 판시한 바가 있습니다. 

따라서 귀하의 경우 임차인이 임차한 건축물을 무단으로 용도 변경을 한 경우 건축물의 소유자인 귀하에게 관할 구청이 이행강제금을 부과한 것은 적법한 처분이라고 할 것이고, 귀하는 무단 용도변경을 한 행위자인 임차인을 상대로 구상권을 행사 하여야 할 것입니다.