문) 저는 동생과 광주 서구에 있는 대지 500평을 아버지로부터 공동상속 받았습니다.

그런데 동생이 사업을 하면서 은행에서 대출을 받았고, 동생은 사업실패로 은행 빚을 변제하지 못하였습니다.

은행은 동생이 아버지로부터 상속받은 대지 500평 공유지분 2분의1 지분에 대하여 경매를 신청하였습니다.

저는 아버지로부터 상속받은 땅을 지키고 싶습니다.

또한 동생의 대지 공유지분을 제3자가 낙찰받으면 제3자와도 여러 가지 불편한 문제가 생기고 나중에 위 대지를 사용, 수익하거나 처분하는데에도 많은 불편함이 있을 것 같습니다.

제가 동생의 공유지분을 취득할 수 있는 방법이 있나요.

답) 공유지분 경매의 경우에는 각 공유자는 누가 경매를 통해 새로운 공유자가 되는가에 관하여 이해관계를 가지기 때문에 민사집행법은 특례규정을 두고 있습니다.

공유지분이 경매절차로 나올 경우 절차적인 측면에서 볼 때 공유지분이 아닌 일반적인 부동산과 다른 점이 두 가지가 있습니다. 하나가 민사집행법 제139조에서 정하고 있는 “공유자에 대한 통지제도”와 민사집행법 제140조에서 정하고 있는 “공유자 우선매수제도”입니다. 

공유자에 대한 통지제도는 공유물지분을 경매하는 경우에 채무자의 지분에 대한 경매개시결정이 있음을 등기부에 기입하고 다른 공유자에게 그 경매개시결정이 있다는 것을 통지 하는 제도입니다.

통지시기는, 채무자에 대한 통지와 마찬가지로 경매개시결정등기가 완료된 후에 실시합니다. 이 통지가 누락되었을 경우 경매개시결정의 효력 자체에는 영향이 없지만 이해관계인에 대한 매각기일과 매각결정기일 통지누락을 들어 절차상 하자로 다툴 수가 있습니다. 

공유자의 우선매수제도는 공유자가 매각기일까지 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수 하겠다는 신고를 할 수 있고, 공유자가 이러한 신고를 할 경우 법원은 최고가 매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 하는 제도입니다.

여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 한 경우에는 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 인수하게 됩니다.

공유자는 공유물 전체를 이용, 관리함에 있어 다른 공유자와 협의하여야 할 뿐 아니라, 인적 유대관계를 유지할 필요도 있으므로, 공유지분이 새로운 사람에게 매각되기 보다는 기존 공유자에게 우선적으로 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주기 위한 제도입니다. 

공유자가 우선매수 신고를 할 수 있는 시기는 민사집행법이 “경매(매각)기일까지”로만 규정하고 있어 구체적인 시점을 해석함에 혼란이 있었으나 이를 명백히 하는 차원에서 민사집행규칙 제76조는“우선매수의 신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다”고 대법원 판례의 해석을 입법화 하였습니다.

공유자는 매각기일 전에 미리 우선매수권을 행사할 수 있으나, 매각기일 종결의 고지 전까지 보증을 제공하지 않으면 우선매수권 행사의 효력이 발생하지 않습니다.

공유자로부터 우선매수신고서가 제출되면 문서건 명부에 등재하여 접수되고, 경매기록에 가철하며, 인지는 첩부하지 않습니다.

매각기일 전에 우선매수신고가 들어 온 경우, 실무에서는 기록표지에 공유자의 우선매수신청이 있다는 취지를 적어둠으로써 집행관이 매각절차를 진행함에 있어 간과하지 않도록 하고 있습니다.

우선매수신고에도 불구하고 다른 매수신고인이 없는 경우에는 최저매각가격을 최고가 매수신고가격으로 보고 있습니다.

최고가매수신고인이 없을 경우 원칙적으로 새 매각기일을 진행해야 하지만 그것보다는 공유자가 최저매각가격에 인수하는 것이 경매의 당자사나 이해관계인 모두에게 유리하기 때문입니다. 

따라서 귀하의 경우 매각기일 전까지 공유자 우선매수권을 행사하여 동생의 공유지분을 취득할 수 있을 것입니다.