문) 저는 광주 서구에 있는 한 건물을 2021년에 매수하였습니다.

제가 매수한 건물은 1982년 12월 30일 사용승인을 받은 건물로 건물의 소유권을 취득한 후 건물에 대한 구조안전진단을 의뢰하였고, 구조안전진단보고서에는 전체적인 구조안전성은 C등급으로 판단하였으나, 지상 1층부터 지붕층 바닥 보의 내력비가 허용치를 초과하여 구조안정성을 확보하기 어렵다는 취지의 의견이 기재되어 있습니다.

제가 매수한 건물에는 임차인이 있었고, 위 임차인은 2004년 처음 임대차계약을 체결한 이후 현재까지 약국을 운영해 오고 있습니다.

저는 임차인에게 건물을 철거하고 신축을 할 예정이니 임대차기간이 만료되면 임대차계약을 해지하겠다고 통보하였습니다. 그러자 임차인은 저에게 권리금 상당의 손해배상을 요구하고 있습니다.

저는 임차인에게 권리금을 지급하여야만 하나요.

답) 권리금은 원칙적으로 신규임차인으로부터 회수하여야 합니다.

다만 임대인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여 임차인이 권리금을 받지 못하게 되면 임차인은 임대인을 상대로 권리금 상당의 손해배상을 청구할 수 있는 것입니다.

따라서 임차인이 임대인을 상대로 권리금을 청구하려면 다음의 요건을 갖추어야 합니다.

첫째, 임차인이 임대인에게 신규임차인을 주선하고, 둘째, 임대인의 방해행위로 인해 임차인이 신규임차인으로부터 권리금을 지급받지 못하여야 하고, 셋째, 임대인의 방해행위가 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료사이에 이루어야 합니다. 넷째, 신규임차인과의 임대차 계약 체결 거절이 정당한 사유가 없어야 합니다.

귀하의 경우 첫째 요건과 관련하여 건물 철거를 이유로 임차인과의 임대차계약을 해지하겠다고 통지하였는데 이와 같은 경우에도 임차인이 신규임차인을 주선하여야 하는지가 문제가 됩니다.

이에 대해 대법원은 임대인이 사전에 신규임차인과 계약체결을 하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다고 판시하고 있습니다. 

따라서 귀하가 건물노후화를 이유로 건물을 철거하겠다며 신규임차인과의 임대차계약 체결을 거절한 것이 정당한 사유가 존재하는지 살펴보아야 합니다.

상가임대차법은 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있어 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축할 필요가 있는 경우는 이를 방해행위로 보지 않고 있습니다.

귀하의 경우 건물에 대한 구조안전성이 C등급으로 진단되었으나 구조안전성을 확보하기 어렵다는 취지로 의견이 기재되어 있습니다.

따라서 귀하가 실재 건물철거 및 신축공사에 대한 건물신축도급계약을 체결하였고, 구청으로부터 건물철거 및 건물신축허가를 받은 사실이 있다면 상가임대차법이 규정하고 있는 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 해당한다고 볼 수 있을 것입니다.

또한 임차인도 15년 동안 약국을 운영해 온 점에 비추어 자신이 투자한 비용이나 자신이 형성한 영업적 가치를 회수할 기회도 어느 정도 보장받은 것으로 보입니다. 

따라서 귀하가 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있다는 점을 입증한다면 귀하는 임차인에게 권리금 상당의 손해배상 책임을 지지 않을 것입니다.