사랑방미디어

[Q&A] 월세 연체하는 임차인, 계약갱신 거절할 수 있나

입력 2022.03.29. 08:48 댓글 2개
이미지투데이 제공

문) 저는 제 소유의 상가건물을 보증금 3000만원, 월차임 150만원(매달 1일 선금), 임대차기간 2020년 5월 1일부터 2022년 4월 30일까지로 정하여 임대하였습니다.

그런데 임차인은 작년 9월, 10월, 12월, 올해 1월 차임을 연체하였고 올해 2월 1일 연체된 차임을 모두 지급하였습니다.

임차인은 3월 1일 저에게 임대차계약갱신을 요구하였고 현재 연체된 차임은 없습니다.

저는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있나요.

답) 상가건물임대차법(이하 ‘상가임대차법’) 제10조 제1항은 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

다만 다음 각호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.”라고 정하고, 제1호에서 ‘임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우’를 들고 있습니다.

상가임대차법 제10조 제1항 제1호의 취지는 상가건물의 임차인에게 계약갱신 요구권을 부여하여 권리금이나 시설투자비용을 회수할 수 있도록 임차권의 존속을 보장하되, 임차인이 종전 임대차의 존속 중에 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 당사자 사이의 신뢰를 기초로 하는 임대차계약관계를 더 이상 유지하기 어려우므로, 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있도록 함으로써 그러한 경우까지 임차인의 일방적 의사에 따라 계약관계가 연장되는 것을 허용하지 않는다는 것입니다. 

상가임대차법 제10조 제1항 제1호 중‘차임을 연체한 사실이 있는 경우’는 차임을 연체하고 있거나 차임을 연체했던 경우를 모두 포함한다고 보는 것이 문언에 따른 자연스러운 해석이라 할 것입니다.

이와 달리 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임을 연체하고 있어야만 한다고 보는 것은 위 규정의 문언에 합치하지 않는다 할 것입니다. ​​

상가임대차법 제10조의8은 “임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.”라고 정하여 계약을 해지할 당시 ‘3기의 차임액에 달하는 것’을 요건으로 하고 있습니다. 이와 같이 상가임대차법은 계약해지와 계약갱신 거절의 경우를 구분하여 그 사유를 달리 정하고 있습니다. ​

차임연체액이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르렀다가 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 그에 이르지 않게 된 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 한다면, 임대인으로 하여금 신뢰를 잃은 임차인과 계약관계에서 벗어날 수 없게 하고 차임지급의무를 성실히 이행하지 않은 임차인을 보호하게 되어 형평에 반하는 결과가 됩니다.​

따라서 상가임대차법의 문언, 내용, 체계와 입법 취지 등에 비추어 보면, 임차인이 임대차기간 중 3기 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임차인이 계약갱신을 요구할 당시 차임연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다고 보아야 할 것입니다.

귀하의 경우 임차인은 임대차기간 중 4기의 차임액을 연체한 사실이 있습니다. 그러므로 상가임대차법이 정하는 임대인의 계약갱신요구 거절 사유인 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우‘에 해당하므로 귀하는 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있다 할 것입니다.

부동산전문변호사
# 관련키워드
# 이건어때요?
댓글2
0/300