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[Q&A]고액보증금 상가임차인도 계약갱신요구권 행사할 수 있나요

입력 2022.03.22. 09:06 댓글 0개

문) 저는 광주 상무지구에 상가를 보증금 3억원, 월차임 5백만원, 임대차기간 2년으로 정하여 상가임대차계약을 체결하였습니다.

저는 임대차계약기간이 끝나자 임대차계약을 갱신하면서 건물주와 앞으로는 기간을 정하지 않고 임차하기로 합의하였습니다.

그런데 건물주가 상가건물을 매도하였고 매수인은 저에게 임대차계약 해지통고를 하였습니다.

저는 건물매수인을 상대로 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요.

답) 상가건물임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’)은 상가건물의 임대차에 적용이 되는 법률이나 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 적용이 되지 않습니다.

따라서 상가임대차법의 보호를 받기 위해서는 상가임대차법 시행령에 따라 환산보증금이 서울특별시 9억원, 광주광역시 5억4천만원, 전남 3억 7천만원이 초과하지 않아야 합니다.

귀하의 경우 환산보증금이 8억원[= 3억원 + (5백만원x100)]으로 5억4천만원을 초과하므로 상가임대차법의 보호를 받지 못합니다.

다만 상가임대차법은 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차라고 하더라도 2013년, 2015년 법의 개정을 통해 일정 규정에 대해서는 적용이 되도록 규정하고 있습니다.

대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용되는 상가임대차법 규정은  제3조(대항력), 제10조 제1항, 제2항, 제3항 (계약갱신 요구등), 제10조의2부터 제10조의9(계약갱신특례, 권리금, 차임연체해지), 제11조의2(폐업으로 인한 임차인의 해지권), 제19조(표준계약서의 작성)입니다. 

따라서 귀하는 환산보증금이 5억4천만원을 초과하지만 상가임대차법 단서 규정에 따라 계약갱신요구권을 건물매수인에게 행사할 수 있는지 살펴보아야 합니다. 

상가임대차법은 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.(제9조) 그러나 제9조는 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대해서는 적용이 되지 않으므로 귀하의 경우 원래의 상태 그대로 기간을 정하지 않은 것이 되어 민법의 적용을 받게 됩니다.

민법은 임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지 통고를 할 수 있다고 규정하고 있고 상대방이 해지 통고를 받은 날로부터 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다.(민법 제635조) 따라서 귀하는 건물매수인으로부터 해지통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 임대차계약이 해지가 됩니다. 

계약갱신요구권은 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 행사를 하여야 합니다. 즉, 상가임대차법은 임대차기간이 정해진 것을 전제로 하고 있는 것입니다. 그러나 귀하의 경우 임대차기간을 정하지 않았기 때문에 임차인의 계약갱신요구권이 발생할 여지가 없습니다.

따라서 귀하는 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임차인으로 최초 계약한 기간이 끝나 이를 갱신하면서 앞으로는 기간을 정하지 않고 임차하기로 당시 건물주와 합의하였고, 그 임대인의 지위를 승계한 매수인의 해지통고를 받았으므로 해지통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 임차건물을 인도하여야 할 것입니다.  

부동전문변호사 김덕은
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