광주 민간공원 특례사업지인 중앙공원 1지구 아파트 선분양 타당성 검증 중간 결과, 적정 평균 분양가가 3.3㎡(평)당 2천425만원으로 산출됐다. 다만, 이는 상한선을 못박은 일종의 '가이드라인'일뿐 실제 분양가는 분양 상황에 따라 낮아질 가능성이 높을 것으로 예상된다.

광주시는 선분양 전환에 대한 협약을 진행하되 분양 방식 전환에 따른 이익 환수를 할 계획이다. 신속성과 투명성 원칙에 따라 협약 과정을 전반을 공개하겠다는 방침이다.

광주시는 27일 중앙공원 1지구 비공원시설(아파트) 개발행위 특례사업에 관한 타당성 검증 중간 보고서를 공개했다. 민간 사업자인 빛고을중앙공원개발(SPC) 측이 현재 후분양인 분양 방식을 선분양으로 전환하기 위해 광주시에 요청한 데 따른 용역 보고서다.

용역은 선분양을 전제로 중앙공원 1지구 아파트 분양 사업에 대한 2021년 광주시-사업자 간 협약서에 근거해 비용과 수익의 적정성, 경제적·재무적 타당성을 검증해 적정 평균 분양가를 산출했다.

그 결과 총 사업비는 2조6천788억원에 기부채납액은 7천624억원이다. 총수익 대비 기부채납률은 27.3%다. 평균 분양가는 3.3㎡당 2천425만원으로 산출됐다. 앞서 후분양 타당성 검증 용역 결과에서 추산된 3천469만원에 비해서는 30.63%가 줄었다.

2021년 후분양 분양방식으로 광주시와 사업자가 체결한 협약서에서 합의한 1천870만원보다는 29.7% 오른 가격이다. 다만, 다른 민간공원 특례사업지 8곳이 최초 협약 당시보다 평균적으로 37.9% 오른 것과 비교하면 증가 폭은 상대적으로 적다.

보고서에 따른 적정 평균 분양가는 일종의 상한 '가이드라인'일뿐, 실제 분양할 경우 분양가는 시장 상황에 따라 달라질 수 있다. 업계에서는 2천425원보다는 낮춰서 분양할 것이라는 관측이 높다.

광주시는 타당성 검증 결과를 토대로 사업자와 새로운 협약 체결을 추진한다.

앞선 지난달 23일 강기정 광주시장은 차담회에서 "중앙공원 사업자 측이 후분양에서 선분양으로 변경을 요청할 경우 용적률 증가에 따른 아파트 402가구분, 공공기여금 250억원 감면분·금융비용 절감액 전액을 환수해야 한다"며 선분양 전환에 따른 이익을 환수하는 것을 조건으로 협상 의사를 밝혔다. 협약서에 따르면, 선분양으로 전환할 경우 감소하는 비용만큼 사업 규모 조정, 분양가 인하, 공원시설 재투자 등 사회적 합의에 의해 진행한다는 조항이 있다.

사업자인 빛고을중앙공앙개발이 이를 수용함에 따라 선분양 전환을 위한 사업비 타당성 검증 등이 진행됐다. 광주시는 분석 결과를 토대로 전문가 자문, 사업자와 협의, 도시계획위원회 심의를 거칠 예정이다. 또 광주시와 사업자는 공원시설 재투자 등 방안을 논의할 것으로 알려졌다. 미술관이나 도서관과 같은 공공시설을 비롯해 포항을 전국적 관광지로 변모시킨 환호공원 '스페이스워크'와 같은 수백억에 달하는 공공미술 등 다각도로 논의될 것으로 보인다.

강 시장은 분양방식 변경을 위해 새로 협약을 체결하는 과정 전반에 대해 신속성과 투명성 원칙 아래 타당성 검증 자료와 도시계획위원회 회의 등을 공개하겠다고 밝혔다.

강 시장은 이날 기자들과의 차담회에서 "협약을 맺는 과정을 포함해 모든 과정을 신속, 투명하게 공개 원칙으로 하겠다"면서 "자료공개와 더불어 검증용역기관 설명회도 열어가겠다"고 했다.

또 강 시장은 이날 차담회에서 "민간공원 특례사업은 아파트 공급사업이 아니라, 공원을 지키는 사업이다"면서 "70% 공원 면적만 지키면 법적으로 허용되는 사업을, 광주시는 90%의 공원을 지키고 10%의 비공원을 개발하는 점에서 모범적인 민간공원 사업이다"고 언급했다. 아울러 민간공원 특례사업이 완료되면 시민 1인당 공원 면적이 현재보다 2배로 늘어난다고도 덧붙였다.

한편, 중앙공원 1지구는 광주 민간공원 특례사업지 중 최대 규모로, 비공원시설 부지에는 지하 3층·지상 28층 39개 동으로 이뤄진 2천772가구 규모의 공동주택이 조성된다. 토지와 공원시설, 도로 등을 포함해 기부채납 규모가 총 8천억원에 달할 것으로 예상된다. 이미 중앙공원 1지구의 토지보상금 등 5천80억원을 광주시에 기부채납한 상태다.

이삼섭기자 seobi@mdilbo.com