신세계가 4조4천억원을 투입해 13년간 광주종합버스터미널(광천터미널) 고밀 복합 개발에 나선다. 백화점을 비롯해 특급호텔, 의료시설 등이 들어서고 500여세대의 주거복합(주상복합)도 들어선다.

특히 신세계는 터미널은 지하화하고 지상을 수직 개발하는 대신 녹지 공원과 보행 공간, 문화시설이 어우러진 공간으로 만드는 데 집중할 계획이다.

21일 신세계가 광주시에 제출한 광주종합버스터미널 복합화사업 개발계획(안)에 따르면, 사업 대지면적은 광주 서구 광천동 49-1 외 5필지 10만1천150㎡다.

건축연면적은 기존 13만7천440㎡에서 108만2천354㎡으로 94만4천914㎡ 늘어난다.

도시계획시설인 터미널이 현 5만4천945㎡에서 11만6천873㎡, 백화점은 현 5만9천174㎡에서 24만8천949㎡, 문화시설은 1만8천523㎡에서 3만9천669㎡, 상업시설은 현 4천329㎡에서 3만9천669㎡, 업무시설은 현 469㎡에서 14만1천683㎡으로 늘어난다. 특급호텔(12만5천616㎡)과 교육·의료시설(11만9천6㎡), 주거복합시설(19만8천003㎡) 등은 새롭게 들어선다.

핵심 콘셉트는 콤팩트 시트(압축 도시)로 상업과 업무, 문화, 주거, 교통이 집약된 '도시 속의 도시'다. 터미널을 중심으로 펼쳐지는 지하복합문화거리도 주요 콘셉트다. 미국 유명 건축사인 KPF가 콘셉트와 설계를 맡았다. 가장 선진적인 고밀복합개발 사례로 평가받는 일본의 '아자부다이 힐스' 등을 벤치마킹했다. 아자부다이 힐스와 마찬가지로 이번 복합화 사업도 지상 녹지 공원(7천500평)을 만드는 데 주력한다. 전체 개발 부지의 25%에 이른다.

우선 터미널은 '뉴 플랫폼 터미널'이라는 방향으로 터미널 시설을 지하화하고 지상부는 녹지로 조성한다. 또 터미널 보행 환경을 개선해 차가 아닌 사람 중심의 터미널로 만든다는 계획이다. 지하는 '복합문화거리'를 조성해 모든 시설과 연계할 수 있도록 하고 볼거리, 먹거리, 즐길거리가 넘쳐나는 활력 넘치는 공간으로 만든다.

또 5성급 특급호텔을 유치하고 프라임 오피스를 건립해 관광과 비즈니스과 어우러질 수 있도록 한다. 핵심인 '아트 앤 컬처 파크'(백화점)는 'The One and Only'(하나뿐인)라는 콘셉트에 맞춰 최고급 건축물로 탄생한다. 또 내부는 문화와 예술, 여가, 옥상공원 등을 조성해 시민들의 쉼터로 만들 계획이다.

총사업비는 4조4천63억원이다. 사업기간은 올해부터 2037년까지 13년간 단계적으로 진행된다.

우선 1단계 사업은 2026년 1월부터 2028년 10월까지로 백화점(아트 앤 컬처) 신축이 핵심이다. 또 자연과 예술이 어우러지는 녹지공원(힐링가든)을 만든다.

2단계 사업은 2028년 10월부터 2033년 8월까지로 터미널 지하화와 상부를 개발하는 데 집중한다. 특급호텔을 비롯해 의료·교육시설, 상업시설 등을 건립한다.

3단계 사업은 2033년 8월부터 2037년 9월까지로 주거복합시설을 신축한다. 주거복합시설이 주된 목적이 아닌, 사업 리스크를 낮추려는 취지에서 주거복합시설을 계획에 넣었다는 점을 적극 보여주려는 시도로 읽힌다.

신세계는 도시계획시설인 터미널을 개발함에 따라 공공기여로 983억원을 예상한다. 다만, 광주시와 사전협상을 통해 공공기여액을 정한다. 광주시는 조례에 근거해 도시계획 변경 등에 따른 민간 개발 이익을 환수한다.

광주신세계 관계자는 "핵심적인 것은 터미널이 안정적으로 운영될 수 있는 구조를 만드는 게 이번 프로젝트의 중요한 고민이었다"며 "전체적으로 사업적인 이득보다는 터미널이라는 공간을 새롭게 조성하는 것에 우선 순위를 뒀다"고 말했다.

이삼섭기자 seobi@mdilbo.com