새로운 변화 시급한 '유스퀘어'- (하) 타사례로 본 전망은

광역교통의 패러다임 변화는 비단 유스퀘어뿐만 아니라 다른 지역 터미널에게도 이용객 감소라는 악재로 이어졌다.

이용객 감소라는 직격탄을 맞은 터미널들은 계속되는 재정 악화로 매각을 추진하는 등 우여곡절을 겪다가 공공개발 또는 복합쇼핑몰, 주상복합 등 다양한 형태로 변화를 시도하고 있다. 터미널 기능을 유지하면서도 공공성과 사익성 등 지역의 특색에 따라 새로운 기능을 입히는 모양새다.

◆옛 영화 사라진 터미널에 새로움 입히다

지난 2005년 일평균 이용객이 1천600명 수준이었던 서울 상봉시외버스터미널은 2019년 기준 일 평균 이용객이 280명에 그칠 정도로 급격하게 이용객이 줄어들었다.

동서울터미널과의 노선 중복 등으로 이용객이 급감했고 재개발이 추진됐다.

부지면적 2만8천526㎡ 중 1천569㎡ 만 터미널로 활용되고 남은 부지에는 사업비 1조1천억원을 들여 지하 8층, 지상 49층의 아파트와 오피스텔, 공공청사가 함께 하는 복합개발이 이뤄지고 있다. 공공청사는 청년창업과 청소년 문화시설로 조성될 예정이다.

청주시 소유였던 청주고속버스터미널도 지속적인 적자 등으로 어려움을 겪은 끝에 민간 매각 후 상업시설과 주거시설의 복합화가 진행 중이다.

3만9천359㎡의 터미널 부지를 1/3수준인 1만2천673㎡로 줄이고 6천억원을 투입해 지하 7층, 지상 49층의 상업시설 1동과 지하 7층, 지상 45층의 아파트 2개 동을 짓기로 했다.

시설 노후화로 현대화사업을 추진하는 동서울터미널은 최고 40층 높이의 광역교통 중심 복합공간으로 탈바꿈한다.

1987년 개장 이후 노후화된 터미널은 지하에 조성되고 최고 40층 높이의 건물에는 판매·업무시설 등 복합공간이 들어서고, 최상층에는 한강을 조망할 수 있는 전망대가 설치된다.

사업자인 '신세계동서울PFV'와 사전 협상(5천㎡ 이상 대규모 개발 부지에 대해 공공과 민간사업자가 사전협상을 통해 구체적인 개발계획을 수립하고 도시계획을 변경하는 제도)에 나선 서울시는 이번 사업으로 확보하는 공공기여분으로 동서울터미널 일대 교통체계를 손보고 한강변 보행공간과 전망데크를 조성해 한강으로의 접근성을 높인다는 방침이다.

◆부지 축소 '필연'…공익·사익 조화 방안 중요

이용객 감소 또는 시설 노후화로 변신에 나선 터미널들의 특징은 하나다. 부지면적을 줄이면서 줄인 면적에 대한 활용방안을 마련했다는 점이다.

유스퀘어 역시 같은 수순을 밟을 수밖에 없다. 한때 아시아 최대 버스터미널로 불릴 만큼 넓은 부지를 갖추고 있는 데다 이용객 감소로 인한 영업적자가 갈수록 심각해지고 있다는 점에서 부지 축소는 선택이 아닌 필수라고 봐야 한다.

하지만 유스퀘어 부지 활용에 대해서는 아직 이렇다 할 논의가 이뤄지지 않고 있다.

단순히 부지 축소를 통한 개발이 끝이 아니라 광역교통망 체계의 변화,광주의 공간구조에 어울리면서도 공공성과 사익성을 모두 고려한 광주만의 대안이 마련돼야 한다는 목소리가 나오고 있다.

유스퀘어를 운영하는 금호고속의 터미널 부지 축소가 경영상 적자를 해소하고 사익을 추구하는 방향으로만 흘러가서는 안되는 이야기다.

전문가들은 현재 유스퀘어 부지가 광주의 대표 번화가 중 한 곳이자 광주의 대표적인 교통정체구역 임을 고려한다면 부지 축소 후 사후 활용은 동서울터미널 개발과 관련한 서울시의 교통체계 개편처럼 인근 교통체증을 줄일 수 있는 방안까지 복합적으로 다뤄져야 한다는 입장이다.

특히 광역교통 패러다임의 변화로 KTX에 이용객이 몰리는 상황이 앞으로도 지속될 것으로 보인다는 점에서 시외버스 기능을 송정역으로 이관하는 방안을 논의할 때가 됐다는 주장도 제기된다.

현재 송정역에서 내리는 이용객들의 경우 전남의 다른 지역으로 이동하기 위해서는 시내버스나 택시를 이용하거나 지하철 이용 후 도보로 유스퀘어로 이동해서 시외버스를 이용해야만 한다.

이런 불편을 해소하기 위해서는 환승 가능한 시외버스 기능을 송정역으로 옮기는 방안을 구체적으로 검토해봐야 한다고 보고 있다. 즉 광주 광역교통체계의 재검토가 필요하다는 의미다.

아울러 유스퀘어와 일명 '광주신세계타운'은 하나의 공간 구조상으로 봐야 해서 축소 후 사후 활용방안을 마련할 때 이를 통합, 하나의 개발사업으로 보고 도시계획을 재검토해야 한다는 이야기도 나온다.

다른 지역처럼 현 유스퀘어 부지에 주상복합이라든지 아파트를 짓는 건 무리가 있으므로 보다 종합적인 대책을 수립해 광주의 랜드마크였던 유스퀘어가 공공성과 사익을 동시에 만족시키는 방향으로 개발될 수 있는 묘수를 찾기 위한 논의가 시작돼야 한다는 것이다.

노경수 광주대 도시계획부동산학과 교수는 "유스퀘어 문제는 단순히 부지 축소로 끝나는 것이 아니라 광주의 광역교통체계를 어떻게 가져갈 것인지에 대한 고민으로 바라봐야 한다"며 "송정역을 중심으로 한 광역환승체계를 구축하면서 고속버스터미널 기능이 가능한 충분한 부지 확보도 이뤄져야 한다"고 말했다.

이어 노 교수는 "광역교통체계에 대한 고민 이후 현 터미널 부지의 축소된 면적의 사후 활용에 대한 논의가 필요하다"며 "광주의 전체 공간구조에 맞고 충분한 공공기여가 되면서 사익도 확보되는 방안을 마련하는 것이 중요하다"고 강조했다.

도철원기자 repo333@mdilbo.com