최근 전국적으로 아파트 미분양이 급증하면서 건설업계 전반이 위기 상황에 빠지고 있다.

2025년 4월 기준 전국 미분양 주택은 67,793호에 이르며, 이 중 준공 후에도 분양되지 못한 '악성 미분양'은 2만6천422호로 2013년 이후 최대치를 기록했다. 이 가운데 80% 이상이 지방에 집중돼 있어 지역 주택시장의 구조적 붕괴 조짐을 여실히 보여주고 있다.

일부에서는 이를 일시적인 경기 침체로 보기도 하지만, 실제로는 인구 감소, 실질 구매력 약화, 주택보급률 증가 등 구조적인 문제가 복합적으로 작용한 결과로 해석해야 한다. 특히 지방은 서울보다 인구 감소 속도가 빠르며, 청년층 유출과 고령화가 동시에 진행되면서 주택 수요 기반 자체가 크게 약화되고 있다. 주택보급률이 전국 평균 100%를 넘는 현시점에서 절박한 실수요자는 줄어들고, 시장에 남은 구매자들은 더 나은 주거환경을 찾거나 투자 목적을 가진 경우가 많다. 그러나 이들은 경기 불안정이나 금리 상승에 민감하게 반응하며, 즉각 구매를 중단하는 경향이 강하다.

정부는 서울의 주택시장 과열을 억제하기 위해 LTV와 DTI를 거쳐 현재는 DSR(총부채원리금상환비율) 제도를 도입해 금융 융자 한도를 제한하고 있다. 이는 대출 건전성을 확보하고 과도한 투기를 억제하려는 제도적 장치이지만, 지방의 실수요자들에게는 오히려 주택 구매를 어렵게 만드는 주요 요인이 되고 있다. 서울의 과열을 기준으로 설계된 정책이 전국적으로 일괄 적용되면서 지방의 주택시장에 더 큰 타격을 주고 있는 것이다.

정부는 한국토지주택공사(LH)를 통해 지방의 악성 미분양을 매입하는 정책을 시행 중이다.

하지만 지금까지 58개 업체에서 약 3,500가구 정도만 신청해 전체 미분양 물량의 13% 수준에 머무르고 있다. 한 해 동안 1,000여 개에 달하는 건설업체가 도산한 현실을 감안하면, 현재 정책은 지나치게 소극적이거나 대상과 수요를 충분히 반영하지 못한 것으로 보인다.

이는 공공과 민간의 전략적 전환이 필요하다는 점을 방증한다.

주택시장의 회복과 건설경제 안정을 위해 다음과 같은 세 가지 정책 대안을 제안한다. 첫째, 금융 규제의 지역별 차등 적용이 필요하다. 지방의 수요 상황과 경제 여건을 고려해보다 유연한 대출 기준이 적용되어야 하며, 서울과 동일한 DSR 규제를 전국에 일괄 적용하는 방식은 재검토돼야 한다.

둘째, 미분양인 소형아파트를 공공임대주택으로 전환하는 방안을 적극 추진해야 한다. 전용 면적 60㎡ 이하의 소형 민간 미분양 주택을 공공이 매입해 임대주택으로 활용하면, 서민 주거 안정과 미분양 해소라는 두 가지 목표를 동시에 달성할 수 있다. 나아가 이는 공공과 민간이 협력하는 사회통합형 주거 모델로 발전할 가능성도 높다.

셋째, 1가구 2주택에 대한 종합부동산세 적용 기준의 유연한 조정이 필요하다. 서울의 경우 과열 억제 효과가 있을 수 있다. 그러나 서울이외의 지방에서 추가로 주택을 보유하는 실수요 또는 지역으로의 인구분산 정착의 의미가 크다. 지방 주택은 1가구 2주택 산정에서 제외하는 등의 정책적 조정이 요구된다.

현재의 미분양 사태는 단순한 시장 실패가 아니라, 공급 중심의 주택정책이 구조적 한계에 도달했음을 알리는 경고수준을 넘어서 나타난 현실문제이다. 앞으로의 주택정책은 수요자 중심으로, 그리고 지역의 현실에 맞춘 맞춤형 전략으로 전환되어야 한다. 건설업은 GDP의 약 15%를 차지하는 국가 기간산업이며, 주택정책은 국민 삶의 질과 직결되는 공공정책이다. 지금이야말로 미분양 위기를 주거정책과 건설경제의 구조 전환 기회로 삼아야 한다.