[기고]주택시장 반등, 지속될 것인가?

@홍광희 주택협회 광주전남도회 부장 입력 2023.07.12. 15:30

주식시장과 마찬가지로 부동산시장도 주기별로 상승과 하락을 반복되는 사이클이 있다. 대부분 주택에 대한 수요와 공급량에 기인하면서 정부 정책변화에 따라 주택가격의 상승과 하락이 통상 3~4년 주기로 반복되는 것으로 그간 정설로 여겨져 왔다.

하지만 기억속에 남는 부동산시장의 침체기를 돌이켜 보면 1997년 IMF금융위기와 2008년 리먼브러더스 사태가 단초를 제공한 미국발 금융위기가 떠오른다. 그것은 그 시기에 모두의 기억속에 평생 새겨질 엄청난 부침을 겪었기 때문일 것이다.

지역부동산시장은 2010년이후 10년이상 꾸준하게 우상향을 거듭하다가 2021년 저금리 기조의 붕괴와 함께 최악의 거래절벽을 경험하면서 하락세로 돌아섰고 2022년은 고금리, 글로벌경기침체, 러시아 우크라이나 전쟁 등 국내외의 총체적 난국 속에서 개인과 건설사 모두 혹독한 시련의 시간을 보냈고 국내경제의 버팀목인 주택건설업마저 부동산 PF리스크로 촉발된 유동성 문제로 인한 위기까지 고조되었다. 하지만 급격한 미분양의 증가와 주택가격 하락으로 어려움을 겪은 세종시나 대구와 달리 광주는 1만 6천가구라는 입주물량증가와 변화된 부동산시장 상황을 고려한 건설사들의 공급량 축소로 년간 적정공급량의 14%에 불과한 1천 700여세대만을 공급하면서 상대적으로 부침을 덜 겪었다.

부동산시장의 연착륙을 위한 정부의 대폭적인 규제완화와 금리안정세 속에서 기대와 우려로 맞이한 2023년 초반에는 분양에 나선 단지들의 입지여건, 브랜드, 단지규모 등에 따라 청약시장의 명암이 엇갈리면서 지역주택시장의 전망을 복잡하게 만들었는데 최근 분양에 나선 단지들이 연이어 청약에 성공하고 완판되면서 주택시장이 침체를 벗어나 본격적인 회복세에 들어섰다는 기대감이 커지고 있다.

이것은 전년도 공급량의 대폭적인 감소와 더불어 그동안 관망세를 보이던 실수요자들이 물가상승, 자재가격 급등으로 분양가격이 더 오를 것이라는 우려와 함께 집값상승에 대한 기대감이 생긴 때문으로 해석할 수 있겠다.

하반기에는 전반기에 비해 공급량이 크게 늘어난다는 일말의 불안감이 있기는 하지만 대부분의 분양물량 사업지가 공공택지개발지구나 재개발지역, 민간공원특례사업지역 등으로 어느정도 분양성공이 담보된다는 점에서 부동산시장의 회복에 힘을 실을 것으로 보인다.

그리고 지역주택시장의 본격적인 회복을 위해서 이미 회복단계에 들어서 수도권은 차치하더라도 우선 지방시장만이라도 정부의 정책적인 시장 연착륙 유도가 절실히 필요하다. 이를 위해서는 분양권 전매제한 기간을 완전히 폐지하고 분양권 양도세율을 완화해 거래활성화의 걸림돌을 제거해 주어야 한다.

여기에 주택시장의 과열을 막기 위한 방법으로 취득, 보유, 양도단계서 다주택자에 대한 중과정책에 대해 하반기부터 대대적으로 세제개편에 나서 다주택자에 대한 징벌적인 중과세율을 완화하거나 폐지하기로 했는데 이를 위한 조속한 국회입법화를 거쳐 관련법의 개정이 필요하다는 것이다.

더불어 지방정부에서도 이전 정부의 규제중심에서 시장중심으로 정책을 선회하면서 규제일변도의 불합리한 층수규제를 폐지하기로 했고 주택건설사업계획승인을 위한 심의제도 개선에 대한 강한 의지를 보이고 있는데 빠른 시일내에 가시적 성과가 나타났으면 하는 바람이다.

또한 올해 상반기에 분양된 물량이나 하반기에 분양대기중인 물량들은 대부분 500가구를 넘어서는 대단지 아파트들이라 자칫 무주택 서민의 주거안정과 부담완화를 위한 합리적 가격의 다양한 주거유형의 공급이 소외될 수 있는 현실이다.

이에 대한 해결책으로 도심내 주거복합건물이나, 주거용 오피스텔, 도시형생활주택 등의 원활한 공급이 이루어져서 소비자들의 선택의 폭이 넓어질 수 있도록 과도하게 사업성을 제한하고 있는 주거복합건물과 주거용 오피스텔의 용적율을 규제이전으로 되돌리고 비대면 소비시대의 확대로 인한 도심권의 심각한 상가공실 문제 해결을 위해 상업지역 주거복합건물의 비주거시설 의무면적을 대폭 줄이는 문제해결 중심의 적극적인 도시계획 정책으로의 전환이 필요하다.

이것이 현실적인 도시문제들을 해결하고 시민과 기업의 불편사항을 우선적으로 해소하는 지방정부의 실질적 역할이 아닌가 싶다.

이와같이 중앙정부와 지방정부의 부동산시장 합리화 정책이 시의적절하게 시행될 때 지역부동산시장의 반등도 더욱 속도를 낼 수 있을 것이다.

홍광희 대한주택건설협회 광주전남도회 사무처장

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