도시 미래상 철학·계획 부재 속 난개발
추후 재건축·노후산단 등 공급 불가피
거버넌스로 '다원적 상상력' 불어넣어야

아파트 혐오도시 광주, 공동주택 혁신하자 ⑨·끝 에필로그
"안타깝지만 인구 감소가 예정된 광주에서 아파트 건축 문화를 혁신하는 데는 다소 늦은 것 같네요."
기획 기사를 쓰기 위해 조언을 구하던 차 취재원에게 다소 먹먹한 답변이 날아왔다. 무채색의 콘크리트, 성냥갑 대단지 등의 오명으로 점철된 광주의 수많은 아파트가 이미 들어설 대로 들어서고, 지금 이 순간에도 변함없이 더 이상 손쓸 틈이 없어져 버렸다는 답답함의 토로일 것이다. '잘 만든 공간이 최고의 복지'라는 가치를 가지고 광주의 공간 변화에 누구보다 열정적으로 활동하고 있기에 그 말이 더 무게감 있게 다가왔다.
"앞으로 만들어질 거라도 잘 만들면 되지 않을까요?"…"그렇기야 하죠."
반문할 수 있는 자신감에는 분명 근거가 있다. 아직도 광주에는 재개발을 기다리는 수많은 낙후 주택단지가 있다. 옛 전남·일신방직 부지를 비롯해 금호타이어 공장 이전, 마륵동 탄약고 부지, 광주군공항 부지 등에 새로운 주택들이 들어설 수밖에 없다.
1990년대부터 공장에서 찍어내 공급한 성냥갑 아파트들은 30~40년이면 녹물이 흘러나와 재건축하지 않을 수가 없다. 운남·문흥·상무·풍암·일곡…. 수많은 택지지구는 결국 '재건축'이라는 숙명에 놓여 있다. 최근 노후계획도시 특별법 제정으로 '속도'를 낼 수 있는 동력이 생겼다.
대단지 아파트가 들어서지 못한 광주지역 곳곳을 뒤엎은 단칸방 '원룸촌'도 결국 대개조의 운명을 안고 있다. 차 하나 주차하기도 힘든 골목 골목마다 비집고 들어선 원룸들은 1인가구들의 '주거 상향' 꿈과 함께 시한부의 삶을 살고 있다.
아직 기회는 있다. 앞으로도 무수히 많은 공동주택이 지어진다. 관건은 똑같은 실수를 두 번 다시 반복하지 않아야 한다는 것이다. 대단지 성냥갑이 간 자리에 또다시 같은 것이 오게 할 수는 없다. 그러려면 왜 광주지역에서 '아파트 혐오' 현상이 발생하고 있는가를 면밀히 따져봐야 한다. 아파트에 살면서 아파트를 혐오하게 되는 자화상을 들여다봐야 한다.

아파트는 죄가 없다. 오히려 콘크리트 기술이 인류에게 내려준 축복에 가깝다. 산업을 집적화해서 효율을 극대화하는 것처럼 사람이 모여 살면서 얻게 되는 유무형의 효과는 크다. 더 적은 공공인프라를 통해 더 많은 시민이 비용을 들이지 않고 누릴 수 있다.
죄라면 어떻게 도시를 만들어 나가고 그 속에서 주택은 어떻게 구성돼야 하는가에 대한 철학과 계획의 부재다. 이는 누구만의 책임이라고도 할 수 없다. 먹고사니즘과 내 집 마련이 상당수 충족되고 난 지금에야 비로소 주거환경의 질과 도시의 품격, 나아가 세계 속의 도시와 경쟁하기 위해서라도 공동주택을 혁신해야 한다는 '시대 정신'이 대두됐을 뿐이다.
그렇다면 우리가 살아갈 도시와 공동주택은 어떤 모습이어야 할까? 전문가들은 '거버넌스'에 답이 있다고 입을 모은다. 거버넌스를 통해 거시적 도시계획이든, 미시적인 지구단위계획이든 도시의 미래상을 함께 논의해야 한다. 다원적 상상력이 도시경쟁력이 되는 시대다.
박홍근 나무심는건축인 대표는 "그간 광주의 도시계획에서는 행정과 기업만 있었고 나머지는 도시를 만드는 데 관여할 수 없었기 때문에 어떻게 하면 잘 만들 것인가에 대한 고민이 부족할 수밖에 없었다"면서 "시민 거버넌스를 통해 어떤 콘텐츠를 만들어낼 것인가, 광주의 도시 미래는 어떻게 가야하는가를 두고 토론이 이뤄져야 한다"고 말했다.
함인선 광주시 총괄건축가 또한 기고를 통해 "건축물과 도시를 만드는 과정이 민주적이고, 상향적이고, 시민참여적인 방식으로 이뤄졌을 때 광주다운 도시·건축이라고 말할 수 있다"고 했다.
무엇보다 다소 느리더라도 '긴 호흡'이 필요할 때다. 인기드라마 '이태원 클라쓰' 남주인공 박새로이가 '내 계획은 15년짜리니까'라고 말한 것처럼, 낡은 방직공장터에서 주거·상업·산업이 융합된 세계 최고의 혁신 공간이 된 22@바르셀로나가 25년짜리 계획인 것처럼.
이삼섭기자 seobi@mdilbo.com
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광주 아파트거래 늘었지만···회복은 '아직' 광주 도심 전경. 올해 상반기 광주 아파트 거래가 지난해보다 300여 건 늘어난데 이어 소비 심리 지수도 회복되는 양상을 보인 것으로 나타났다.업계에선 올해 비과세로 풀린 2022년 입주 아파트들 거래량이 늘어나는 등 신축급 수요가 여전한 것으로 보면서도 저가 급매물성 거래가 주를 이뤘다며 아직 본격적인 회복세로 보기엔 무리가 있다는 반응이다.3일 국토부 아파트실거래가조회 시스템에 따르면 올해 상반기 광주 아파트 매매 건수는 8천241건으로 지난해 같은 기간 7천939건에 비해 302건(3.8%) 증가했다.이는 부동산 시장 침체가 본격화되기 전인 2022년 8천903건에 비해선 낮은 수치이지만 최근 3년 기준으론 가장 높은 수치다. 아직 6월말 거래 등록기간이 남아있다는 점에서 상반기 매매 건수는 현재보단 더 늘어날 가능성이 높다.올해 거래에서도 여전히 5년차 이하 신축급 아파트에 대한 선호는 여전했다.지난해 1천47건이었던 '5년차 이하 아파트 거래'는 올해 1077건으로 소폭 증가했다.특히 신축급 아파트 가격 수준인 '5억원이상~10억원 미만' 거래는 지난해 777건에서 올해는 974건으로 25.4% 급증했다.올해 실거주의무가 종료된 2022년 준공 아파트 매매가 활발해지면서 신축 아파트 거래의 33.4%(360건)를 차지했다.여기에 주택매매시장 소비심리지수도 지난해보다 개선된 모습이다.지난해 1월 86.1이었던 소비심리지수는 8월 105.6으로 오른 뒤 이후에도 꾸준히 기준점인 100을 기점으로 소폭 하락 또는 상승을 반복하는 모습이다.올해 1월 98.9로 출발한 이후 2월 103.3, 3월 99.4, 4월 96.8, 5월 102.5를 기록하는 등 지난해보단 가격상승이나 거래 증가를 기대하는 매수심리가 늘어나고 있다.하지만 기대만큼 아파트 가격 상승은 이뤄지지 않는 모습이다.5월 기준 광주 아파트 평균 매매가격은 2억7천512만8천원으로 지난 1월 2억7천192만8천원에 비해선 올랐지만 2023년 3월(2억7천260만1천원)과 엇비슷한 수준이다. 가장 평균가격이 높았던 2022년 6월 3억216만8천원에 비교하면 2천704만원이 적다.업계에선 여전히 저가 급매물 거래가 주를 이루면서 매물이 증가세를 보이고 있다며 아파트 거래 회복까지 아니라는 입장이다.5억원 이하의 고가 아파트 거래가 늘었지만 전반적인 부분에선 저가 매물 위주로 상승 거래보단 하락거래가 아직까진 더 많다는 것이다.실제로 사랑방부동산의 실거래분석 내용을 보면 최근 한 달간 매매거래 1천529건 중 상승거래는 680건에 그친 반면 하락거래는 778건으로 거래량의 50.9%가 기존거래가 낮은 가격대를 유지하고 있다.전문가들은 이재명 정부의 부동산 대책에 주목하고 있다.수도권 주담대 6억 제한이 지방 주택시장에 대한 투자로 이어질 가능성도 있다는 점에서 투자 수요에 미약한 기대감을 나타냈다.최현웅 사랑방부동산 과장은 "서울의 부동산 대출 규제가 지방 시장으로 눈을 돌리는 투자수요로 이어질 가능성도 조금이나마 고려해 볼 수 있을 것"이라며 "적어도 한 분기는 지켜봐야 알 수 있을 것 같다. 하지만 최근 지방주택시장은 인구소멸문제와도 강하게 연결되고 있다는 점에서 지방 투자로 얼마나 이어질 수 있을지는 미지수"라고 말했다.도철원기자 repo333@mdilbo.com
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