주담대 금리 인상에 수요도 줄고 공급도 감소
민간공원 중 마륵·운암산 등 사업계획절차 진행
계속되는 금리 인상 등으로 부동산 시장의 침체가 계속되고 있는 가운데 내년도 광주 아파트 청약시장도 '안갯속'에 빠졌다.
올해 하반기부터 미분양 사례가 속출하면서 업계 측에서도 내년도 아파트 청약 일정을 확정하지 않으면서다.
14일 부동산 R114 등 관련업계에 따르면 광주지역 아파트 청약은 21일 분양예정인 상무더로제아델리움57센트리에와 민간공원 특례사업으로 추진된 전남대입구 산이고운 신용파크(연내 분양예정)을 끝으로 내년까지 아파트 청약 일정은 현재까지 잡혀있지 않은 상태다.
아파트 등 부동산 시장을 경색시키는 가장 큰 요인으로 작용하고 있는 금리 인상으로 인해 수요가 급격히 위축되면서 공급도 위축되고 있다.
특히 기준 금리 인상 여파로 인해 시중은행 주택담보대출 금리는 현재 최저 4.61%에서 최고 7.48%를 기록하고 있다. 지난달 평균 주담대 금리가 최저 3.61%에서 5.71%였다는 점에서 1% 이상 오른 셈이다.
하지만 금리 인상이 앞으로도 계속 이어질 것이라는 전망이 나오고 있어 은행 대출이 필요한 수요자들로서는 관망세를 유지할 수밖에 없는 형국이다.
이러다 보니 광주지역에서도 공사는 진행 중이지만 입주자 모집에 나서지 않은 사례도 상당한 것으로 알려졌다.
분양 단계인 '입주자 모집'의 경우 선분양이 일반적인데 공사비용 자체를 대출 등을 통해 충당해야 하므로 사업자로선 모든 공사가 마무리된 이후인 후분양을 거의 선호하지 않는다.
그러나 최근 청약시장도 침체를 겪으면서 입주자 모집이 '완판'이 아닌 '미분양'이 될 가능성이 크다는 점에서 업계에서는 '공사는 하되 입주자 모집 시기는 조율하는' 분위기다.
조합원이 없는 100% 일반분양으로 큰 관심을 받고 있는 호남대 쌍촌캠퍼스 자이 아파트(903세대·2025년 3월 입주 예정)도 당초 후분양으로 공사가 진행돼 왔지만 최근 선분양 쪽으로 선회했다는 이야기가 나오고 있다.
일각에서는 내년 3월 분양 전망이 나오고 있지만 아직까진 정확한 일정은 나오지 않고 있다.
600세대 규모 이상인 아파트 사업계획을 승인하는 광주시에서 절차를 진행 중인 아파트는 3곳 정도다.
아파트 분양을 위해서는 사업계획 승인, 착공신고 등을 거쳐야만 입주자 모집을 할 수 있기에 사업계획 승인은 분양을 위한 첫 단계다.
현재 사업계획 승인 절차를 밟고 있는 아파트는 에너지 밸리 중흥S클래스(1천32세대)와 민간공원 특례사업으로 추진돼 온 마륵공원(996세대), 운암산공원(734세대) 등 3곳이다.
그러나 이들 아파트 역시 계획 승인 이후 언제쯤 분양에 나설지는 미지수라는 점에서 현재까지 내년 아파트 청약시장은 '개점 휴업'이나 다름없다.
내년도 분양 물량은 2025년 하반기 또는 2026년 입주 물량으로 봐야 한다는 점에서 2025년(1천840대)에 이어 2026년 역시 새 아파트 품귀 현상으로 이어질 가능성이 높다.
한 주택건설업계 관계자는 "금리 인상 여파가 수요자뿐만 아니라 건설 쪽에도 그대로 영향을 미치면서 대부분 관망하는 분위기가 강하다"며 "금리 인상이 마무리되는 시점까지는 새로운 사업을 추진하기는 어려울 듯 하다. 내년 하반기면 어느 정도 상황이 괜찮아지지 않을까 추정만 할 뿐"이라고 말했다.
도철원기자 repo333@mdilbo.com
- [종합] "7년 시간 마침표"···중앙공원 1지구 선분양 전환 확정 광주 중앙공원 1지구.7년간 이어져 온 광주 최대 민간공원 특례사업지인 중앙공원 1지구가 마침내 마침표를 찍었다. '선분양 전환'의 핵심인 공공기여 협상에서 공공기여금 1천371억원, 분양가 2천395만원을 확정해 28일 도시계획위원회 심의를 통과했기 때문이다.광주시는 빛고을중앙공원개발(SPC)과 협의를 마치고 중앙공원 1지구 개발에 대한 공공기여금 1천371억원과 분양가 2천395만원으로 하는 협약을 이날 오후 도계위에 상정해 '조건부' 통과했다.당초 광주시가 도계위에 상정한 분양가는 2천401만원이었지만 도계위는 추가적으로 공공기여금을 조성해 분양가를 2천935만원으로 낮추도록 하는 '조건'을 달아 의결했다. 또 도계위는 민간사업자가 비용절감을 통해 추가분양가 인하에 노력해달라고 권고했다. 또 미분양 등의 사태가 발생했을 경우 책임은 사업자가 부담한다.광주시는 중앙공원 1지구 비공원시설(주거)을 선분양으로 전환하면서 발생하는 사업자 이익을 환수하기로 하고 사업자와 협의를 진행해왔다. 지난 2021년 선분양에서 후분양으로 변경하면서 증가한 용적률·세대수 증가분(402세대), 공공기여 감면액 250억원, 선분양 전환에 따른 금융비용 차액(1조901억원) 등 3가지 환수가 선분양 재전환 조건이었다.전남대 산학협력단은 타당성 검증에서 후분양으로 할 경우 3.3㎡(평)당 평균 분양가가 3천495만∼3천822만원인 데 반해, 선분양으로 할 경우 2천425만원이라고 판단했다.28일 오후 광주시청에서 제4회 도시계획위원회가 진행되는 모습. 헬로광주 갈무리이를 근거로 광주시는 용적률·세대수 증가에 따른 이익 산출액 956억원과 공공기여 감면액 250억원 등 1천206억원 전부 환수하기로 했다. 또 추가적으로 사업자의 수익금 10%를 포함해 시공사 이익금, 홍보비·예비비 등을 더해 165억원을 추가적으로 공공기여금으로 받기로 했다. 선분양 전환에 따른 금융비용 차액은 분양가 인하에 반영했다. 광주시는 1천371억원을 분양가 인하와 추후 공공기여 용도에 맞게 공원 조성비 등에 사용할 예정이다.이날 도계위 의결에 따라 광주시와 빛고을중앙공원개발은 새로운 협약서를 작성한다. 재협약을 마치면 중앙공원 1지구 분양도 조만간 진행될 것으로 보인다. 사업자 측은 4월 중 분양 공고를 내고 분양에 돌입하겠다는 계획을 밝힌 바 있다.중앙공원 1지구는 민간공원특례사업지역 9개 공원(10지구) 중 가장 큰 규모(243만5027㎡)다. 민간사업자는 약 223만㎡ 규모의 공원시설을 조성해 시에 기부채납하는 대신 대지면적 19만5천456㎡(7.78%)을 개발한다. 광주시로서는 223만㎡ (5천80억원)에 이르는 녹지 공원을 얻은 셈이다.강기정 시장은 간부회의 모두발언을 통해 "광주시의 민간공원사업은 비공원 면적 기준으로 볼 때 전국에서 가장 낮은 9.6%로 국한했다. 소중한 녹지를 지키는 우리 광주시의 노력이었고 민관협치의 빛나는 성과였다"면서 "7년 동안 우리가 노력한 결과 말도 많고 탈도 많았다고 하지만 우리의 노력 덕분에 공원 90% 이상을 지킬 수 있었다는 것이 큰 성과라고 생각한다"고 말했다.이삼섭기자 seobi@mdilbo.com
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